Какво означава за друг вид застрояване се появява често върху скиците и кадастралните карти и предизвиква объркване сред собственици и инвеститори. Когато срещнеш тази формулировка на документацията, означава, че земята е официално със статус „земеделска“, но има възможност да се използва за друг вид застрояване, не само за селско стопанство. Това не е автоматично разрешение за строеж, а знак за потенциална промяна на статута – условно заложен в устройствения план.
Този текст подлежи на точно разбиране – Какво означава за друг вид застрояване, какви строежи се допускат и какво не се допуска. Става въпрос за правна класификация, която определя дали върху даден имот може да се изгради жилищна, промишлена или инфраструктурна сграда, въпреки че текущо е в категория „земеделска земя“. По тази причина правилното тълкуване на термина е ключово и често изправя притоците пред административни процедури.
Много собственици на земя с потенциал за застрояване се питат дали да изчакат или да действат веднага. А според някои прогнози именно такива имоти ще се окажат най-търсени след Евро 2025 и промените на пазара на недвижими имоти, когато ще има ново преразпределение на интереса към строителни терени.
Статут и видове застрояване: как действа законът и какво е допустимо
Фразата какво означава за друг вид застрояване се използва, за да обозначи землища, които към момента са с аграрно предназначение, но могат да бъдат променени в регулация – за жилищно, вилно или промишлено строителство. С други думи, това не е разрешение да се строи, а декларация, че според Общия устройствен план земята попада в зона, която потенциално може да бъде включена в застрояване, след съответна административна процедура.
Законът не позволява строеж веднага. Без промяна на предназначението, могат да се построят само здания, свързани с основната функция на земеделската земя – например, селскостопански склад, навес, стайлер и др., по реда на наредба № 19 от 2012 г. и ЗЗПЗЗ, които дават изключения при определени условия.
Процедура за промяна на статута и изисквания
Процедурата се управлява от ЗОЗЗ (Закон за опазване на земеделските земи) и ЗУТ (Закон за устройство на територията). Стъпките са следните:
- Подаване на заявление до кмета на общината – собственикът или лицето с право на строеж;
- Изготвяне на Подробен устройствен план (ПУП) с конкретно предназначение: жилищна зона, УПИ, вилна зона и др.;
- Представяне на документ за категория на земеделска земя (1–10), издаден от районната дирекция Земеделие;
- Съгласуване с комунални дружества и РИОСВ, при нужда rapport за въздействие върху околната среда;
- Проектът се разглежда от експертен съвет към общината, след което кметът издава заповед за допускане на промяне на статута;
- След това решение става основание за преминаване през процедурата към Дирекция „Земеделие и гори“, която окончателно одобрява преобразуването – в срок от два месеца спрямо подаването.
Детайли и срокове са описани в чл. 17 от ЗОЗЗ и чл. 2, ал. 1 от Наредба № 19/2012. Освен това, ако земята попада в урбанизирана зона по Общ устройствен план (ОУП), това не я превръща автоматично в УПИ. Означението в ОУП е само потенциална насока за бъдещо застрояване, но самият имот остава със земеделски статут, докато не бъде извървяна цялата процедура по промяна на предназначението и одобрен ПУП.
На въпроса какво означава за друг вид застрояване в скица на земеделски имот може да се отговори така – съществуващ ОУП допуска в бъдеще да има промяна в регулацията, но до извършването ѝ земята остава с ограничен режим.
След одобрение от компетентните органи, имотът се вписва в кадастъра като Урегулиран поземлен имот (УПИ). Тогава се издава нова скица, в която изрично се изписва текстът „за друг вид застрояване“. Това обозначение показва, че земята вече е включена в регулация и има възможност за строителство съгласно приетия Подробен устройствен план.
Преди да инвестирате в парцел зад граница, е добре да разберете какво означава за друг вид застрояване и как подобни термини се тълкуват в чуждите законодателства. Особено ако планирате покупка на имоти в Гърция, Турция или Албания, където процедурите за строителство също изискват сериозна предварителна проверка. Повече по темата може да прочетете тук:
имоти в Гърция, Турция, Албания – какво трябва да знаем преди сделка
Кога наистина може да се строи?
Много собственици смятат, че след като в скицата им пише „за друг вид застрояване“, това означава, че могат веднага да започнат строителство. Това обаче не е вярно. Тази фраза посочва, че според ОУП (Общ устройствен план) земята може потенциално да бъде застроена, но реално не е в регулация, докато не се мине през официална процедура за промяна на предназначението.
С други думи на въпроса какво означава за друг вид застрояване се отговаря просто – не може да се строи нищо жилищно, вилно, търговско или индустриално, докато имотът не бъде преобразуван в УПИ и не получи съответното разрешение за застрояване. До този момент може да се изграждат само временни или стопански сгради, и то при определени условия.
Детайли и срокове са описани в чл. 17 от ЗОЗЗ и чл. 2, ал. 1 от Наредба № 19/2012, където ясно е посочено как се прави преобразуването и кои органи взимат решенията.
Какво означава за друг вид застрояване – простият отговор
Формулировката „за друг вид застрояване“ на кадастрална скица не е разрешение за строеж. Това е сигнал, че по действащия устройствен план тази земя може да бъде застроена в бъдеще, след като се изпълнят административните стъпки по смяна на предназначението.
Ако трябва да отговорим максимално разбираемо на въпроса „Какво означава за друг вид застрояване“ – това е възможност, но не и право. Земята продължава да бъде земеделска, с всички произтичащи от това ограничения, докато не бъде включена в регулация чрез Подробен устройствен план и заповед от общината.
Затова всеки собственик или купувач, който види тази фраза в скица, трябва да знае:
– не купуваш парцел за строеж,
– купуваш земеделска земя с перспектива,
– и ако искаш да я ползваш за строителство – чака те процедура.
Когато обмисляте покупка на парцел със скица, в която пише „за друг вид застрояване“, трябва да знаете, че именно такива имоти често се предлагат на по-висока цена от обикновените ниви. Причината е потенциалът им за промяна в предназначението. Вижте актуалните данни за цената на земеделска земя в евро по райони и видове имоти тук:
Земеделска земя – цена в евро: какво влияе върху стойността?
Проверени и коректни източници
Смяна на предназначение на земеделска земя – Imotni.com
Стъпка по стъпка процедура с документи, срокове и законови позовавания. Подробно се разглежда какво е възможно да се строи и кога.
https://www.imotni.com/земеделска-земя-смяна-предназначение
Променя ли се статутът на земеделска земя с ОУП? – GIS-Sofia.bg
Официално разяснение, че попадане в зона по ОУП не е равнозначно на промяна на предназначението. Обяснява какво означава „за друг вид застрояване“ в кадастрални скици.
https://www.gis-sofia.bg/bg/services/blog/promenya-li-se-statutat-na-zemedelskite-zemi-ot-obshtiya-ustroystven-plan-yuridicheski-i-prakticheski-aspekti
Какво означава земя „за друг вид застрояване“ – Focus-Imoti.com
Статия с фокус върху значението на терминологията в скиците. Разяснява как се достига до това означение и какво се разрешава след него.
https://focus-imoti.com/smjana-na-statut-na-zemedelska-zemja/