Недеклариран доход от наем: Как да Избегнете ГЛОБИ и да спестите 10% данък!

Всяка година хиляди българи отдават имоти под наем, но малцина са наясно с всички тънкости на данъчното законодателство относно дохода от наем. Недеклариран доход от наем може да доведе до сериозни глоби за недеклариран доход от наем и финансови санкции, които да ви струват много повече от дължимия данък. В тази статия ще разкрием всичко, което трябва да знаете за декларирането на доходи от наем и облагането на доходи от наем, как да избегнете неприятни изненади от НАП и дори как да спестите от данъци, използвайки законовите облекчения. Пригответе се да разберете как да защитите финансите си и да спите спокойно! Тази информация е жизненоважна за всеки, който получава доход от наем в България. Ще разгледаме и данък наем калкулатор, декларация за наем образец и осигуровки върху доходи от наем, както и Приложение 4 доходи от наем.

1. Как се декларира доход от наем – Пълно ръководство

Декларирането на доходи от наем е задължително за всички физически лица, които получават такива приходи. Процесът е строго регламентиран от Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) и Националната агенция за приходите (НАП). Ето стъпка по стъпка как да се справите с това задължение, за да избегнете глоба за недеклариран доход от наем:

Годишна данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ: Това е основният документ, с който декларирате всичките си доходи за изминалата календарна година, включително и тези от наем. Срокът за подаване на тази декларация е до 30 април на следващата година. Например, ако сте получавали доходи от наем през 2024 г., трябва да ги декларирате до 30 април 2025 г. Декларацията може да бъде подадена по няколко начина: лично в офис на НАП, по пощата с обратна разписка или по електронен път чрез Портала за електронни услуги на НАП. Последният вариант е най-удобен и бърз, като изисква наличието на квалифициран електронен подпис (КЕП) или персонален идентификационен код (ПИК), издаден от НАП.

Не пропускайте крайния срок! Всичко, което трябва да знаете за подаването на годишна данъчна декларация по чл. 50, стъпка по стъпка, актуално за 2025 година. Спестете си главоболията и бъдете изрядни пред НАП.

Декларация за авансов данък по чл. 55 от ЗДДФЛ: Освен годишната декларация, физическите лица, които получават доходи от наем, са задължени да внасят и авансов данък на тримесечие. Тази декларация се подава до 15-о число на месеца, следващ съответното тримесечие. Например, за доходите, получени през първото тримесечие (януари-март), декларацията се подава до 15 април. Важно е да се отбележи, че декларация по чл. 55 не се подава, ако наемателят е физическо лице, което не е търговец или самоосигуряващо се лице. В тези случаи, авансовият данък се удържа и внася от наемателя.

Приложение 4 към годишната данъчна декларация: За доходите от наем или от друго възмездно предоставяне за ползване на права или имущество, трябва да попълните Приложение 4 към годишната данъчна декларация. Това приложение съдържа специфични полета за въвеждане на информация относно получените наеми, приспаднатите нормативно признати разходи и изчисления данък.

Важни срокове:

• До 15 април: Подаване на декларация по чл. 55 за първо тримесечие.

• До 15 юли: Подаване на декларация по чл. 55 за второ тримесечие.

• До 15 октомври: Подаване на декларация по чл. 55 за трето тримесечие.

• До 30 април на следващата година: Подаване на годишна данъчна декларация по чл. 50 за предходната година.

Спазването на тези срокове е от ключово значение за избягване на глоби и санкции от страна на НАП. В следващите раздели ще разгледаме по-подробно как се изчислява данъкът, какви са законовите облекчения и какви са последиците при недеклариране на доходите.

2. ЗДДФЛ и третиране на доход от наем на недвижим имот

Законът за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) е основният нормативен акт, който регулира облагането на доходи от наем в България. Според него, всеки доход от наем, придобит от отдаване под наем на недвижим имот, подлежи на облагане. Това включва както жилищни, така и търговски имоти, земя и други недвижими активи.

Особености при съсобственост: Често срещан случай е имотът да е съсобствен между няколко физически лица. В такива ситуации, всеки съсобственик е длъжен да декларира и облага само частта от дохода, която съответства на неговия дял в съсобствеността. Например, ако двама съсобственици притежават имот поравно, всеки от тях декларира и плаща данък върху 50% от получения наем. Важно е това разпределение да е ясно дефинирано и при необходимост да бъде подкрепено с писмено споразумение между съсобствениците.

Приложение 4 доходи от наем: Както вече споменахме, Приложение 4 доходи от наем е ключово за правилното деклариране на доходи от наем. То е неразделна част от годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ и служи за детайлно представяне на всички приходи от наем, както и на приспаднатите нормативно признати разходи. В него се попълват данни за наемодателя, наемателя, вида на имота, размера на наема и други специфични детайли, които НАП използва за изчисляване на дължимия данък. Правилното попълване на това приложение е от съществено значение за избягване на грешки и последващи проверки от страна на данъчните власти.

Разбирането на тези основни принципи на ЗДДФЛ е първата стъпка към законосъобразното и ефективно управление на доходите от наем. В следващия раздел ще се фокусираме върху конкретните изчисления и как да се възползвате от законовите облекчения, за да оптимизирате данъчното си задължение.

3. Облагане на доходи от наем на физически лица – се облагат с 10% данък

Един от най-често задаваните въпроси от наемодателите е свързан с размера на данъка върху доходите от наем. В България, доходите от наем на физически лица се облагат с 10% данък. Тази ставка е фиксирана и се прилага върху облагаемия доход от наем, а не върху брутния размер на наема. Тук идва и едно от основните облекчения, предвидени в ЗДДФЛ – възможността за приспадане на нормативно признати разходи.

Изчисляване на данъка: За да изчислите дължимия данък, първо трябва да определите облагаемия си доход. Това става, като от брутния размер на получения наем приспаднете 10% нормативно признати разходи. Тези разходи се признават автоматично, без да е необходимо да представяте документи за тях. След като получите облагаемия доход, умножавате го по данъчната ставка от 10%.

Формула за изчисляване на данъка:

(Брутен наем – 10% нормативно признати разходи) * 10% = Дължим данък

Пример: Ако получавате месечен наем от 500 лв., годишният ви брутен доход е 6000 лв. (500 лв. * 12 месеца).

• Нормативно признати разходи: 6000 лв. * 10% = 600 лв.
• Облагаем доход: 6000 лв. – 600 лв. = 5400 лв.
• Дължим данък: 5400 лв. * 10% = 540 лв.

Този данък от 540 лв. е годишното ви данъчно задължение за доходите от наем. Важно е да се отбележи, че ако наемателят е юридическо лице или самоосигуряващо се физическо лице, то той е длъжен да удържа и внася авансовия данък. В противен случай, наемодателят е отговорен за внасянето на авансовите вноски.

Данък наем калкулатор: За ваше улеснение, в интернет съществуват множество онлайн данък наем калкулатори, които могат да ви помогнат бързо и лесно да изчислите дължимия данък. Тези инструменти са изключително полезни за предварително планиране и избягване на грешки. Винаги проверявайте дали калкулаторът е актуален спрямо действащото законодателство.

Разбирането на тези изчисления е ключово за правилното управление на финансите ви и за избягване на бъдещи проблеми с данъчните власти. В следващия раздел ще разгледаме какво се случва, ако не декларирате доходите си от наем и какви са глобите, които ви грозят.

Пригответе се за лесно и бързо подновяване! Всичко, което трябва да знаете за смяна на лична карта, цена и необходими документи ще намерите в нашето пълно ръководство.

4. Глоба за недеклариран доход от наем – Какво ви грози?

Недекларирането на доходи от наем е сериозно нарушение на данъчното законодателство и може да доведе до значителни финансови последици. Националната агенция за приходите (НАП) разполага с механизми за установяване на недеклариран доход от наем, включително чрез проверки на договори за наем, информация от наематели и други източници. Ето какво ви грози, ако решите да не спазвате закона:

Размери на глобите:

• При първо нарушение: За неподаване на данъчна декларация в срок, глобата е в размер от 500 до 1000 лв.
• При повторно нарушение: Ако нарушението се повтори, глобата нараства до 1000 до 2000 лв.
• Лихви върху дължимия данък: Освен самата глоба, върху дължимия, но неплатен данък, се начисляват и лихви за забава. Тези лихви се изчисляват за всеки ден закъснение и могат да натрупат значителна сума с течение на времето.
• Глоба за необявен приход: При установен необявен приход от наем, наемодателите рискуват допълнителна глоба от 500 лева и 10% лихва върху недекларирания наем.

Последици от неспазване: Освен финансовите санкции, недекларирането на доходи може да доведе и до други неприятни последици. НАП може да извърши ревизия на всичките ви доходи за определен период, което е свързано с допълнителен стрес и време. В някои случаи, при особено големи размери на укрити доходи, може да се стигне и до наказателна отговорност. Важно е да се разбере, че данъчните власти разполагат с все по-усъвършенствани методи за контрол и е въпрос на време да установят всяко нарушение.

Как да избегнете санкциите: Единственият сигурен начин да избегнете глоби и санкции е да спазвате стриктно данъчното законодателство. Декларирайте всичките си доходи от наем в срок, плащайте дължимите данъци и се консултирайте с експерти, ако имате въпроси или неясноти. По-добре е да инвестирате малко време и усилия в правилното деклариране, отколкото да рискувате сериозни финансови проблеми в бъдеще. В следващия раздел ще разгледаме специфични правила за пенсионери, които получават доходи от наем.

5. Доход от наем на пенсионер – Специални правила

Въпреки че пенсионерите често се ползват с определени облекчения в различни сфери, по отношение на доходите от наем, данъчното законодателство в България не предвижда съществени разлики. Пенсионерите, които получават доход от наем, също подлежат на деклариране и облагане по общия ред, независимо от възрастта си. Това означава, че те също трябва да подават годишна данъчна декларация и да плащат 10% данък върху облагаемия доход от наем, след приспадане на 10% нормативно признати разходи.

Особености за пенсионери: Единствената специфична особеност, която може да възникне при пенсионери, е свързана с лица с намалена работоспособност. Ако пенсионерът е с намалена работоспособност 50% или над 50%, авансов данък се дължи едва след като облагаемият му доход от наем надвиши определен праг, който се определя ежегодно със Закона за държавния бюджет. В тези случаи е препоръчително да се направи консултация с НАП или счетоводител, за да се изяснят всички детайли.

Осигуровки върху доходи от наем: По принцип, физическите лица, включително пенсионерите, които отдават имот под наем, не дължат осигурителни вноски (здравни и пенсионни) върху тези доходи. Това е така, защото доходите от наем не се третират като трудови или приравнени на тях доходи. Изключение правят случаите, когато лицето е регистрирано като едноличен търговец (ЕТ) и отдава имота като част от стопанската си дейност, или ако извършва хотелиерска дейност, предоставяйки имота на туристи на хотелски начала. В тези специфични ситуации възникват задължения за осигурителни вноски, които трябва да бъдат съобразени.

Здравно осигуряване: За пенсионерите, които са здравно осигурени на друго основание (например чрез пенсията си), доходите от наем не променят статута им на здравно осигурени лица и не водят до допълнителни задължения за здравни вноски. Ако обаче пенсионерът не е здравно осигурен на друго основание, той е длъжен да се осигурява сам за здраве, независимо от доходите си от наем.

В обобщение, въпреки че няма значителни данъчни облекчения за пенсионери по отношение на доходите от наем, е важно да се спазват общите правила за деклариране и облагане, за да се избегнат евентуални санкции. В следващия раздел ще предоставим практически съвети за деклариране на доходите от наем и ще разгледаме често срещани грешки.

6. Деклариране на доходи от наем – Практически съвети

Правилното деклариране на доходи от наем може да изглежда сложно, но с няколко практически съвета процесът става по-лесен и по-малко стресиращ. Ето какво е важно да знаете, за да избегнете грешки и да сте в крак с изискванията на НАП:

Декларация за наем образец: Както вече споменахме, основният образец за декларация за наем е Годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ. Важно е да използвате актуалния образец за съответната година, който може да бъде изтеглен от уебсайта на НАП или получен на място в техните офиси. Внимателно попълвайте всички полета, особено тези, свързани с Приложение 4 доходи от наем, където се описват конкретните доходи от наем.

Деклариране на договор за наем в общината: Често срещано заблуждение е, че договорът за наем трябва да се декларира в общината. Всъщност, договорът за наем не се декларира в общината, а в Националната агенция за приходите (НАП). Това става чрез подаване на уведомление за сключен, изменен или прекратен договор за наем. Уведомлението се подава в 30-дневен срок от датата на сключване/изменение/прекратяване на договора. Това е важно, тъй като НАП използва тази информация за контрол и съпоставка с декларираните доходи от наем.

Често срещани грешки:

• Неспазване на сроковете: Една от най-честите грешки е пропускането на сроковете за подаване на декларации и внасяне на авансови данъци. Винаги следете актуалния данъчен календар.
• Неправилно изчисляване на данъка: Уверете се, че правилно приспадате 10% нормативно признати разходи и изчислявате данъка върху облагаемия доход.
• Недеклариране на всички доходи: Дори и малки суми от наем трябва да бъдат декларирани. НАП разполага с информация за всички договори за наем и може лесно да установи несъответствия.
• Липса на документация: Въпреки че не се изискват документи за 10% нормативно признати разходи, е добре да пазите всички договори за наем, разписки за получени суми и други документи, свързани с наемните отношения. Те могат да бъдат поискани при евентуална проверка.
• Неизползване на електронни услуги: Подаването на декларации по електронен път спестява време и намалява риска от грешки. Използвайте КЕП или ПИК за по-лесен достъп до услугите на НАП.

Какво се случва, когато шофьорската книжка изтече? Разберете какви са последствията и стъпките за подновяване, за да избегнете проблеми.

Често задавани въпроси

Следвайки тези съвети, можете значително да улесните процеса на деклариране на доходите от наем и да избегнете неприятни изненади. В заключение, нека обобщим най-важното и да дадем финални препоръки.

Декларирането на доходи от наем и облагането на доходи от наем е важен аспект от финансовата отговорност на всеки наемодател. Въпреки че процесът може да изглежда сложен на пръв поглед, спазването на законовите изисквания е от съществено значение за избягване на сериозни глоби за недеклариран доход от наем и санкции от страна на НАП. Запомнете, че доходите от наем се облагат с 10% данък, като можете да се възползвате от 10% нормативно признати разходи. Независимо дали сте пенсионер с доход от наем или не, правилното и навременно деклариране е ключът към спокойствието.

Не рискувайте да бъдете изненадани от НАП! Бъдете информирани, спазвайте сроковете и използвайте наличните ресурси, като онлайн калкулатори и електронни услуги. Ако имате съмнения или специфични казуси, винаги се консултирайте с квалифициран счетоводител или данъчен консултант. Инвестицията в професионална помощ може да ви спести много главоболия и средства в дългосрочен план.

Надяваме се, че тази статия ви е предоставила изчерпателна информация и практически насоки как да управлявате своите доходи от наем законосъобразно и ефективно. Бъдете отговорни и защитете своите финанси!

Източници

Национална агенция за приходите – НАЕМ

Национална агенция за приходите – Деклариране на доходите на физическите лица

Облагане на доходи от наем на недвижими имоти